何为“工业上楼”？

工业上楼，顾名思义，就是将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化高层楼层的空间形态。

新加坡兀兰飞腾工业大厦土地是社会经济发展的根本性资源，土地指标更是稀缺的资源之一。过去几十年，为了支持产业发展，我国在城市土地利用分配中，工业用地占比达到30％左右。但是，随着增量时代向存量时代转换，产业转型升级加快，工业用地供需矛盾日益加剧，特别是土地资源极其紧缺的一线城市。在这样的背景下，“工业上楼”模式应运而生。

深圳市“工业上楼”厂房空间建设签约仪式近日，深圳市政府“加快推进‘工业上楼’、连续 5 年每年提供不少于 2000 万平方米厂房空间”军令状将这一载体空间创新模式推至风口。“工业上楼”，深圳破局之选深圳的发展史是制造业从“小而散”到门类齐全、传统到先进的发展史。

2023年2月14日，深圳市市长覃伟中作政府工作报告，再一次喊出“工业立市、制造强市”口号，并提出：加快推进“工业上楼”，新增2000万平方米低成本、优质、定制化厂房空间。而在此之前，关于“工业上楼”，深圳已经做出了几个值得参考的案例。比如，被誉为“国内‘工业上楼’第一园”的全至科技园。

2012年，在商务写字楼、总部大楼大肆扩张的情况下，深圳市正经受“四个难以为继”资源瓶颈带来的阵痛，如何留住优质制造环节，坚守工业用地红线，防止制造业空心化，成为深圳努力求解“深圳，你将被谁抛弃”的转型之问。在这样的背景下，深圳市宝安区全至科技园开始探索土地使用效率、容积率更高的“工业上楼”理念。

全至科技园的前身是茅州山工业区，为践行“适应中国制造2025、工业4．0和高端智能制造业需要的新型产业空间”理念，茅州山工业区从2011年开始启动旧改，此次改造的成果便是按照“厂房＋写字楼”的复合标准建设的23层全至科技园。改造后，全至科技园楼层高度增至98．4米，定位研发、办公、生产一体化，工业空间从此前的2．6万平方米扩展至14万平方米。

除此外，为保障“智能制造”高层厂房的安全性和实用性，全至科技创新园大厦内设有高速客梯和大型货梯、大型全天候卸货平台，从而使得楼内得任何空间设置和硬件装配都可以适应企业批量生产的需要。

全至科技创新园区12楼生产线但作为城市更新背景下推动的国内第一个“工业上楼”项目，全至科技园尚且满足的是“轻工业上楼”需求的建筑产品指标，离真正意义上的“工业上楼”还有一定距离。在此之后，深圳市政府继续探索“工业上楼”模式的可行性。2021年底，按照“工业上楼”要求建造的大族激光全球制造中心开始投入使用，引来了一众参观。

大族激光智造中心总平面图  来源：深圳市规划和自然资源局

大族激光全球制造中心用地面积95277．3㎡，总建筑面积494961㎡，生产用房304264㎡，办公用房29794㎡，基地内绿地率达25％，建筑覆盖率70％。为了最大化地提升建筑地使用价值，该中心每栋工业及办公楼房都配有两到三部专用货梯，实现了生产设备和产品“一键上下楼”“全维度交互传送”。但让全国产业园区看到理想“工业上楼”模板的，还要数近两年正在开工建设的南山红花岭智造产业园和新桥东先进制造产业园。

南山红花岭智造产业园项目总投资117．3亿元，以“政府主导＋国资引导＋利益统筹”模式为前提，占地面积118，314平方米，建筑面积781，860平方米，项目一期预计2024年底竣工，项目二期规划内预计2028年第二季度竣工。南山红花岭智造产业园实现环形坡道＋高架道路模式，将货运交通引入第2层、第5层及第9层平台，真正意义上解决了“工业上楼”如何”上楼“的核心痛点问题，实现了多首层厂房。

南山红花岭智造产业园效果图新桥东先进制造产业园则由宝安区与深圳市投资控股有限公司联手打造，该项目是深圳市首个平方公里级的“工改工”项目，计划供应超过500万平方米的生产生活空间，并推出立体工厂和产研综合体，打造高层高、大荷载的优质厂房，构建高效智能的垂直生产生态。按照规划，该项目将提供158．9万平米的生产空间和89．1万平米的研发空间，范围内居住、商业、教育和文体等空间也一应俱全，园区内设空中廊道，将厂房和研发大楼与周边的山湖相连接，可服务约23万人，实现生产、生活、生态一体化。

2023年，在此前探索实践的基础上，深圳市政府正式将“工业上楼”项目纳入市政府重点工程，并制定了每年2000万、五年1亿平方米厂房空间的宏伟计划。在此基础上，深圳市政府拨款了1000亿元用于建设“工业上楼”项目，占其2023年工业总投资的三分之一。目前，深圳已经有72个“工业上楼”试点项目，用地面积854．8万平方米，平均容积率4．2，厂房面积2306．5万平方米。

“工业上楼”会成为未来主流吗？

选址中国的观点是，有的地方适合，有的地方并不适合。2023年，随着防疫放开，政策、产业、市场、资本等诸多要素的逐渐成熟，加之多地重提“制造业回流”，“工业上楼”在深圳大举推动的气氛下成为了新的风口。根据公开信息，目前，北京、上海、广州、东莞、佛山等以及一批三四线城市，都有报道称正在建或者正在探索“工业上楼”这种新的空间承载模式。

无疑，存量时代，工业用地供需矛盾的背景下，“工业上楼”作为一种载体空间新模式，是契合产业升级换代需求的。“工业上楼”不仅有助于缓解工业用地紧缺的痛点，同时可通过高强度、集约化开发，大幅提高厂房面积和亩产效益，进一步挖掘土地利用潜力，并且配置得当，还可强化产业链协作，助力打造高端制造产业集群。

但是，工业上不上楼还需因地制宜。事实上，为了解决重型设备上楼、生产空间高荷载、高层厂房货运效率等工业生产条件，“工业上楼”厂房从建筑结构、垂直交通系统、外立面打造等方面均需大量的成本，园区内的各种配套设施也都远高于普通厂房，这就导致“工业上楼”厂房租金要高于传统工业厂房。深圳之所以对于工业上楼厂房租金要求不高于35元／平米（原有工业上楼项目普遍40元／平米，深圳传统厂房的价格基本低于30元／平米），很大原因是政府给予了大量补贴。

另外，工业产业附加值是否足够高也是决定工业是否上楼的条件之一。如果地区工业本身不足，即便建设了百米高的“工业上楼”厂房，也难逃空置的命运。厂房空置，开放商便难以回本，进而不可避免的便存在工厂烂尾、资源流失、招商引资环境被破坏等隐患。什么样的条件适合工业上楼呢？——工业用地确实紧张，工业附加值确实优秀。

以深圳为例。2022年，深圳规模以上工业总产值超4．5万亿、增加值超1．1万亿，实现全国城市的“双第一”，连续两年位列先进制造业百强市首位。同时，深圳集聚了比亚迪、华润微电子、中芯国际12英寸线、华星光电T7二期、联想南方智能制造基地、华为、大疆、迈瑞等制造业龙头总部或重要基地。但作为“工业第一城”的深圳产业用地仅221 km?，是上海的40．2％，苏州的28．8％（二者同样均为制造业大市）。

根据深圳规划和自然资源局数据，深圳面积1997 km?，约一半土地处于生态控制线内，城镇开发边界1190 km，现状开发973．5 km?，开发强度达49％，实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。而工业上楼，如文章开头所述，正是深圳十年前经受“四个难以为继”资源瓶颈时，因地制宜探索出来的破局密码，而这一密码的背后，除了资本，更重要的是政府和政策的引导和推动。

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       原文标题 : 干货|工业何时该“上楼”？